Giá nhà có thể giảm trong năm 2016

• 07:53 14/01/2016

• 0
•  
•  
•  

 Nguồn cung dồi dào, chất lượng sản phẩm cạnh tranh là những yếu tố sẽ tác động trực tiếp khiến giá nhà có thể giảm.

Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2015 ngày 13/1, Savills Việt Nam cho biết tổng nguồn cung căn hộ để bán hiện khoảng 16.000 căn, tăng 9% theo quý và 79% theo năm. Nguồn cung trong quý IV có 22 dự án đang bán và 11 dự án mới mở bán, cung cấp thêm 8.000 căn hộ.

Về khả năng hấp thụ của thị trường, hơn 6.400 căn hộ đã được bán, giảm 3% theo quý nhưng tăng đến 86% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt con số ấn tượng 40%.

Tại thị trường Hà Nội, quận Từ Liêm có tốc độ bán hàng tốt nhất với 20% thị phần. Hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường về số lượng căn bán được với hơn 60% thị phần.

Về nguồn cung năm 2016, dự đoán sẽ có khoảng 24.800 căn hộ từ 48 dự án dự kiến được mở bán ra thị trường Hà Nội.

Khách hàng quan tâm tới dự án chung cư tại triển lãm bất động sản năm 2015. Ảnh:Minh Tú

Phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Tổng nguồn cung phân khúc này đạt 31.125 căn từ 121 dự án, tăng 2.5% theo quý và 3.8% theo năm. Trong đó 13.677 căn ở thị trường sơ cấp và 17.448 căn ở thị trường thứ cấp.

Chỉ tính riêng quý IV, 7 dự án mới và nguồn cung bổ sung của một dự án hiện tại cung cấp 755 căn, trong đó 85% trong số này là nhà liền kề.

Các dự án mới hầu hết tập trung tại vị trí các quận Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông. Trong đó, 90% nguồn cung mới là nhà liền kề và nhà phố.

Giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm 1,4% theo quý và 2% theo năm, trong khi đó nhà liền kề có sự tăng giá đều đặn khi tăng 0,3% theo quý và 2,5% theo năm.

Quận Thanh Xuân có giá biệt thự sơ cấp trung bình cao nhất Hà Nội (184 triệu đồng/m2), trong khi quận Cầu Giấy có giá liền kề sơ cấp trung bình cao nhất (139 triệu đồng/m2).

Theo dõi toàn bộ thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước trong năm 2015, có thể nhận thấy giá trị sản phẩm phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/nhà liền kề liên tục có những sự tăng giá.

Nhiều chuyên gia đã dự báo trong năm 2016, các chủ đầu tư sẽ tiếp mạch tăng trưởng của thị trường để đẩy giá lên cao hơn, cùng với yếu tố đầu cơ xuất hiện sẽ khiến giá nhà không thể có cơ hội giảm. Một chu kỳ tăng mới đang xuất hiện trở lại với thị trường bất động sản Việt Nam.

Bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu, tư vấn của Savills Việt Nam, phân tích năm 2016 khi lãi suất ngân hàng tăng, nhiều cơ quan báo chí đã cho rằng yếu tố này sẽ tác động vào chi phí sản xuất và đẩy giá nhà tăng. Cùng với đà phát triển của thị trường, các chủ đầu tư và nhà đầu cơ sẽ tiếp tục tạo sức ép để thổi giá sản phẩm cũng tác động đến giá nhà.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, vẫn có những tín hiệu lạc quan để cho thấy giá nhà trong năm 2016 sẽ giảm.

Bà phân tích, nguồn cung của năm 2016 khoảng 24.000 - 25.000 căn hộ, cùng với nguồn tồn kho của năm 2015 sẽ tạo ra một lượng cung sơ cấp khổng lồ. Vấn đề lãi suất tăng sẽ tác động trực tiếp vào nguồn cung thứ cấp. Những nhà đầu cơ hoặc người mua để ở nếu dựa vào sự hỗ trợ từ ngân hàng sẽ bị áp lực lãi suất đè nặng. Giá trị sản phẩm của thị trường thứ cấp khi đó sẽ bị tác động. Giá càng cao càng khó bán, giá bán thứ cấp sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định tăng giá, ép giá.

Khi thị trường thứ cấp bị tác động, thị trường sơ cấp chắc chắn cũng phải nhìn nhận lại vấn đề giá thành. Chủ đầu tư sẽ phải tính toán, cân nhắc đến sức mua, khả năng thanh khoản của những nhà đầu tư thứ cấp cũng như khách hàng mua để ở.

Bà Đỗ Thu Hằng khẳng định, các yếu tố dẫn đến sự tăng giá nhà ở trong năm 2016 là không nhiều. Thậm chí với phân khúc hạng B dành cho người có thu nhập trung bình, giá nhà còn có thể giảm.

Trước câu hỏi nguồn cung quá lớn như vậy liệu có xuất hiện những nguy hại cho toàn bộ thị trường bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, Savills tính toán 55% lượng hàng tung ra thị trường thuộc căn hộ hạng B, căn hộ cao cấp chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. Lượng cung lớn nhưng lượng cầu cũng không hề nhỏ, bởi các tỉnh thành, địa phương khác cũng đều có như cầu mua nhà ở Hà Nội.

Tiếp đến, niềm tin của khách hàng vào thị trường đã quay trở lại, dòng tiền trong dân còn nhiều, đồng thời các cơ chế về luật kinh doanh bất động sản để bảo vệ người tiêu dùng cũng dần được hoàn thiện... Đó là lý do khiến lượng thanh khoản năm 2015 lập kỷ lục mới của thị trường trong nhiều năm trở lại đây.

Bà Hằng cho biết thêm, khi thị trường dồi dào nguồn cung, chủ đầu tư một khi không có những dòng sản phẩm thực sự phù hợp sẽ không thu hút được, vì thế phải tính toán nhiều hơn, đưa ra các sản phẩm phù hợp, phân kỳ đầu tư phù hợp... điều này cũng dẫn đến một thị trường phát triển bền vững.